4.免許を取るための要件とは?
宅地建物取引業法では免許を受けるにあたって大きく次の5つの要件を定めています。
※厳密にはもっと細かい点が沢山あるので、あくまで参考程度にご覧ください。
➀事務所を設置していること
業務を行いうる機能をもつ独立した事務所として認識できる程度の形態を備えていることが必要です。
事務所の範囲
(ア)本店または支店として商業登記(履歴事項全部証明書に記載)されたもの
(イ) (ア)のほか、継続的に業務を行うことができる施設を有し、かつ、宅建業に係る契約を締結する権限を有する使用人が置かれている場所
※留意点
●本店で宅建業をおこなわなくても、支店で宅建業を営むと本店も宅建業の「事務所」として扱われます。この場合、本店にも営業保証金の供託および専任の取引士の設置が必要です。
●支店の登記があっても、そこで宅建業をおこなわない場合は「事務所」として扱われません。
事務所の独立性についてはかなり厳しく審査され、レイアウトによっては他社との同居や自宅兼事務所は認められないケースがありますので、詳しくはご相談ください。
②専任の取引士を事務所ごとに設置していること
その事務所の宅建業従事者数の5分の1以上の専任取引士を置くことが義務付けられています。
たとえば、
従事者数 4人 ⇒ 5分の1(0.8人) 以上 ⇒ 専任取引士 1人以上
従事者数 6人 ⇒ 5分の1(1.2人) 以上 ⇒ 専任取引士 2人以上
従事者数 11人 ⇒ 5分の1(2.2人) 以上 ⇒ 専任取引士 3人以上
というような感じです。
「常勤性」と「専従性」が求められているため、取引士の資格を持っていても週に1、2回しかシフトに入っていないパートさんや、他社の常勤役員になっている方などは専任の取引士になることはできません。
③代表者または政令使用人が事務所に常駐していること
申請者(代表権限を行使できる者)は、原則として事務所に常駐して業務をおこなう必要があります。
常駐できない場合は、政令使用人を設置しなければなりません。
政令使用人とは宅建業に係る契約を締結する権限を有する方のことで、その事務所に常勤することが求められています。
単なる従業員のことではなく、支店長や所長など事務所の代表者が該当します。
本店の場合でも、代表取締役が常駐していない場合は政令使用人を設置します。
④欠格要件に該当しないこと
申請者(法人の場合はその役員も含む)および政令使用人が欠格要件に該当する場合、免許を受けることはできません。
※免許を取った後に該当してしまった場合も免許取り消しの対象となりますのでご注意ください。
チェック | 欠格要件 | |||
申請者 | 法定 代理人 | 法人 役員 | 政令 使用人 | |
① 免許申請書又はその添付書類中に重要な事項について虚偽の記載があり、又は重要な事実の記載が欠けている | ||||
② 破産者で復権を得ない者 | ||||
③ 心身の故障により宅地建物取引業を適正に営むことができない者 | ||||
④ 免許不正取得、業務停止処分事由に該当し情状が特に重い場合または業務停止処分違反に該当するとして、その免許を取り消され、その取消の日から5年を経過しない者 | ||||
⑤ ④に該当するとして免許取消処分の聴聞の公示をされた後、相当の理由なく解散または廃業の届出を行った者で、届出の日から5年を経過しない者 | ||||
⑥ ⑤の聴聞の公示をされた後、相当の理由なく合併により消滅した法人の役員であった者(免許取消処分の聴聞の公示の日前60日以内に役員であった者) | ||||
⑦ 禁錮以上の刑に処せられ、その刑の執行を終わり、又はその刑の執行を受けることがなくなった日から5年を経過しない者 | ||||
⑧ 下記法律に違反し、又は罪を犯したことにより罰金刑に処せられ、その刑の執行を終わり、又はその刑の執行を受けることがなくなった日から5年を経過しない者 ア 宅地建物取引業法 イ 暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律 ウ 刑法第204条、第206条、第208条、第208条の2、第222条又は第247条の罪 エ 暴力行為等処罰に関する法律の罪 | ||||
⑨ 免許の申請前5年以内に宅地建物取引業に関して不正または著しく不当な行為をした者 | ||||
⑩ 暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律第2条第6号に規定する暴力団員又は同号に規定する暴力団員でなくなった日から5年を経過しない者 | ||||
⑪ 宅地建物取引業に関し不正または不誠実な行為をするおそれが明らかな者 | ||||
— | — | — | ⑫ 事務所に専任の取引士が設置されていない者 |
⑤営業保証金を供託すること
免許を受けた後、営業保証金として下記の金額を供託しなければ営業を開始できません。
主たる事務所(本店) 1,000万円
従たる事務所(支店等) 500万円(ただし1事務所につき)
ですが、保証協会に加入する場合は、弁済業務保証金分担金として下記の金額を納付することによって営業保証金の供託が免除されます。※保証協会に加入するときには別途入会金などが必要となります。
主たる事務所(本店) 60万円
従たる事務所(支店等) 30万円(ただし1事務所につき)